Η Κυβέρνηση, μετά τις αντιδράσεις πολιτών, φορέων και των ΜΜΕ, αναγκάστηκε να κάνει τροποποιήσεις στο Π.Δ. 194/2025 που αφορούσε την οριοθέτηση των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους. Ο νέος Νόμος είναι 5215/ΦΕΚ116 4/07/2025 (άρθρο 63).
Ποιες είναι αυτές οι τροποποιήσεις;
Για να γίνουν κατανοητές, καλό είναι να θυμηθούμε το προηγούμενο Π.Δ. 194/2025, διότι οι τροποποιήσεις έγιναν με βάση αυτό και σε έναν μεγάλο βαθμό εξακολουθεί να είναι σε ισχύ. Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι:
*Προβλέπεται η Α ζώνη, που περιλαμβάνει τα όρια του οικισμού που είχε το 1923,
*η Ζώνη Β, η οποία περιλαμβάνει τα όρια των πυκνοδομημένων τμημάτων, από τα όρια της Ζώνης Α έως τα όρια του 1983,
*η Ζώνη Β1 που περιλαμβάνει το αραιοδομημένο τμήμα από τα όρια της Ζώνης Β έως τα όρια του 1983.
Με τη νέα νομοθεσία έχουμε δύο κατηγορίες οικισμών:
*αυτούς με πληθυσμό μικρότερο από 700 κατοίκους και
*αυτούς με μεγαλύτερο από 700 κατοίκους, έως 2.000, με βάση την απογραφή του 2021.
Ερωτήματα
Τι θα συμβεί στους οικισμούς που είναι μικρότεροι από 700 κατοίκους;
Απάντηση: Προσοχή! Εδώ ισχύουν οι ζώνες που προέβλεπε το Π.Δ. 194/2025 με ουσιώδεις διαφορές.
Α) Δημιουργείται νέα ζώνη από τα όρια της Β ζώνης, έως τα όρια που προβλεπόταν από το Π.Δ. του 1985, η οποία ονομάζεται ΖΑΟ (Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού) με ελάχιστα όρια οικοπέδου τα 500 έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο τα 10 μέτρα σε αναγνωρισμένο δρόμο του οικισμού. Το ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδου και το πρόσωπο στον δρόμο θα εξειδικεύεται από το νέο Π.Δ. του κάθε οικισμού, ενώ το κτίριο θα τοποθετείται σε απόσταση 5 μέτρα από τον άξονα του δρόμου. Για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς, θα ισχύουν τα οριζόμενα στη Ζώνη Β1 του άρθρου 5 του Π.Δ. 194/2025. Τα όρια που είχε ο οικισμός με την οριοθέτηση του 1985 παραμένουν τα ίδια.
Β) Για τα οικόπεδα σε οικισμούς άνω των 700 κατοίκων και έως 2.000 κατοίκους ισχύουν οι Ζώνες Α-Β και Β1 και, μετά τη Ζώνη Β1, έως και το παλαιό όριο του Π.Δ. 1985, δημιουργείται νέα ζώνη που ονομάζεται ΠΕΧ (Περιοχή Ειδικής Χρήσης) με χαρακτηριστικά εκτός σχεδίου. Τα οικόπεδα εδώ πρέπει να έχουν εμβαδόν από 2.000 έως 4.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο. Το ελάχιστο εμβαδόν και το ελάχιστο πρόσωπο θα εξειδικεύεται από το νέο Π.Δ. του εγκεκριμένου Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. Για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985/Π.Δ. (Δ’270) της εκτός σχεδίου δόμησης.
ΠΡΟΣΟΧΗ
Για τους οικισμούς έως 700 κατοίκους της Ζώνης Β και Β1, άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο σε δρόμο 10 μέτρα. Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4.11.2011 (ΠΔ ΑΑΠ 289) ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση: ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα και εμβαδόν 500 τ.μ., και 15 μέτρα για οικόπεδα μεγαλύτερα των 500 τ.μ.
Στη Ζώνη ΖΑΟ άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που θα δημιουργηθούν με ελάχιστο εμβαδόν 500 έως και 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε δρόμο τα 10 μέτρα. Εδώ οι οικοδομές τοποθετούνται σε απόσταση 5 μέτρων από τον άξονα της οδού.
ΕΡΩΤΗΣΗ
Γιατί έβαλαν το όριο των 700 κατοίκων;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Το όριο είναι αυθαίρετο, χωρίς δικαιολογία.
ΕΡΩΤΗΣΗ
Ποια η διαφορά της Ζώνης ΖΑΟ και ΠΕΧ;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Η ΖΑΟ είναι οικιστική περιοχή εντός οικισμού με ειδικούς όρους δόμησης και αρτιότητα που μπορεί να πολεοδομηθεί, ενώ η ΠΕΧ είναι περιοχή εκτός σχεδίου, με τη διαφορά ότι η αρτιότητα μπορεί να μειωθεί στα 2.000 τ.μ. (από τον κανόνα που είναι 4.000 τ.μ.). Επίσης, το ΤΠΣ θα καθορίσει και τους επιτρεπόμενους όρους και χρήσεις στην ΠΕΧ.
ΕΡΩΤΗΣΗ
Τα οριζόμενα για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων και η Ζώνη Γ για τους οικισμούς άνω των 700 κατοίκων είχαν κριθεί ως αντισυνταγματικές διατάξεις από το Σ.Ε.. Τώρα τις επαναφέρουν ως νόμιμες;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Τα παράλογα της ελληνικής νομοθεσίας. Ο στενός εναγκαλισμός Κυβέρνησης, ηγεσίας της Δικαιοσύνης και μεγάλων οικονομικών εταιρειών παράγει αυτά τα αποτελέσματα. Χθες τις έκριναν παράνομες και αντισυνταγματικές, και σήμερα τις κρίνουν νόμιμες!
ΚΑΙ ΤΙ ΕΞΥΠΗΡΕΤΕΙ ΟΛΟ ΑΥΤΟ;
Αποδείχθηκε περίτρανα ότι ο νόμος αυτός εξυπηρετεί τους πλούσιους που θέλουν να αγοράζουν φθηνή γη για να οικοδομήσουν τουριστικά καταλύματα και να πολεοδομήσουν γη που θα αγοράσουν φθηνά για να την πουλήσουν πανάκριβα.
Οι οικισμοί άνω των 700 κατοίκων είναι συνήθως δυναμικοί, έχουν ανοικοδόμηση και βρίσκονται σε αναπτυσσόμενες περιοχές και είναι προφανές ότι οι τιμές των οικοπέδων είναι πολύ υψηλές, σε αντίθεση με τα μικρά χωριά που βρίσκονται σε απομακρυσμένες και απρόσιτες περιοχές και εδώ δεν έχει ενδιαφέρον η οικιστική επένδυση και προφανώς το κόστος των οικοπέδων είναι μικρό.
ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΑΥΤΗΣ ΤΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ ΣΕ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΑΝΩ ΤΩΝ 700 ΚΑΤΟΙΚΩΝ:
Χάνονται περιουσίες αξίας δισεκατομμυρίων, οικόπεδα γίνονται χωράφια, οικόπεδα που έχουν αγοραστεί πανάκριβα ή κληρονομήθηκαν και έχουν πληρώσει και φόρους και ΕΝΦΙΑ. Εδώ έχουμε κατάφωρη παραβίαση του Άρθρου 17 του Συντάγματος, αφού δεν προστατεύεται η περιουσία του λαού.
Σημείωση: Για τα οικόπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου θα έρθει νέος νόμος. Θα προβλέπει ότι, για να είναι ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει να έχει εμβαδόν μεγαλύτερο από 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 25μ. σε αναγνωρισμένο δρόμο προϋφιστάμενο του 1977. Η καταγραφή των δρόμων έχει ολοκληρωθεί στα νησιά και για την Κρήτη και την υπόλοιπη Ελλάδα προβλέπεται να ολοκληρωθεί εντός του 2026.
ΤΙ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΤΩΡΑ;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Δυστυχώς, αν δεν αλλάξει ο νόμος (κάτι πάρα πολύ δύσκολο), το μόνο που μπορεί να γίνει είναι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων να συμβουλευτούν τους μηχανικούς τους και να εκδώσουν οικοδομικές άδειες πριν την έκδοση των ΠΔ των ΤΠΣ (Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο) και των ΕΠΣ (Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο). Χρειάζεται προσοχή, διότι κάποιοι μελετητές αυτών των σχεδίων έχουν ήδη προχωρήσει την εκπόνηση, και υπάρχει ο κίνδυνος να μην προλάβουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες.
